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标本兼治推进房地产供给侧改革
文章来源:  发布时间:2016-08-31  【打印】【关闭

  当前我国房地产市场面临两大风险:一是部分特大城市地价房价上涨过快、房价过高;二是部分三四线城市房地产库存过大、供应过剩。这两大风险均与房地产的供给与需求错配有关。

  在一二线城市,地价房价的上涨与这些城市土地供给不足有关;在三四线城市,房地产库存高启与土地供应量过大有关。房地产供求失衡的结果就是部分城市一房难买,部分城市一房难卖,房价过高和供给过剩对经济和社会产生双重危害。为了推动房地产业健康发展,亟需标本兼治地推进供给侧结构性改革。

  一、坚持分城施策的调控,要落实到政策的稳定及增加土地供给的弹性上。

  2013年以来,政府对房地产实行的政策原则是“分城施策、分类调控”。在房地产市场总量问题已基本解决,结构性问题上升为主要矛盾的背景下,这一政策无疑是十分正确的。但分城施策的调控不应将政策仅仅落实在需求端,还要落实到供给端,落实到增加土地供给的弹性上,要依据不同地域人口增长快慢、需求量大小、产业结构特征等来确定土地供给的数量、结构和方式。只有实现了房地产的供给与需求的基本平衡,才能真正化解当前房地产市场的风险因素。优化的供给政策既可以抑制房价的过快上涨,也可以减少库存的增长。更多地尊重市场需求来配置土地资源,这本是最浅显易懂的道理,但对房地产来讲,却需要改革和突破种种体制机制才能实现。

  二、吸引农民购房去库存,要落实到教育医疗等公共服务的增加上。

  2015年的中央经济工作会议提出:“化解房地产库存,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。”按照户籍城镇化率计算,我国城镇化的空间是巨大的。农民不缺房,他们缺的是就业机会,需要的是教育、医疗、文化等公共服务,如果没有这些,即使放开户籍,农民也不会到城里买房,如果一个省将公共支出的绝大部分仍然只投入到省会中心城市,那么只会导致人口继续源源不断地拥向中心城市,中心城市的房价将会继续高涨,三四线城市将会继续无人买房。所以,实现人的城镇化绝不仅仅是一个放开户籍的问题。要让农民到三四线城里买房,必须切实提高那里的基本公共服务化的水平。

  三、对低收入群体住房的供给,要落实到保障与市场的结合上。

  住房保障是政府的长期责任,过去主要是以建新房的方式提供保障性住房。今后,如果能丰富保障手段,在不缺房的地方,更多地采用货币化的方式提供保障性住房和棚改安置房,就可以发挥货币补贴灵活性强、便于退出的优势,通过贴息、购房补贴、免税和退税等方式调动城镇中低收入群体自我解决住房困难的主动性和积极性。将政府“包揽式的保障”转变为“赋予能力的支持”,使财政资金真正起到“四两拨千斤”的作用,可以把市场提供与政府支持有机结合起来,减轻政府建设公租房的财政压力,充分发挥市场供给的效率。

  四、促进房地产市场的发展,要落实到改善性需求的支持上。

  中国最大的优势之一是具有庞大的市场,虽然目前在住房上总量的绝对短缺已不存在,但是面向未来,我国的消费结构在升级,人口结构在调整,家庭结构在变化,住房的改善性需求空间仍然很大,所以我们对房地产市场应是有信心的。但是,房地产市场的发展绝不能建立在加杠杆、靠货币刺激上,而应建立在满足丰富多样的住房居住需求上。可以预见,未来以配套服务为核心的养老社区,以产业、旅游、养生、度假等为核心的新型地产,个性化、服务于特定人群需求的创新型优质住宅产品等都会有较大的市场需求。

  总之,通过新供给满足新需求,坚持房地产业的供给侧结构性改革,定会实现房地产行业的创新转型和健康发展。

 

  (秦 虹住房和城乡建设部政策研究中心主任)

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